«С меня требуют платить 5 тысяч в месяц за оформление подъезда живыми цветами»; «Не могу добиться от управляющей компании прочистки слива в ванной»…

Период пандемии, когда управляющие компании отвратительно обслуживали многоэтажки, закончился. Россияне больше не жалуются на грязные подъезды и переполненные мусорные баки. Люди заявляют о невнимании управляющих организаций к проблемам в их квартирах и о поборах за ненужные услуги. Как правило, собственники жилья оказываются правы, а вот УК — нет.

Россияне в большинстве своем привыкли, что управляющая компания — это такой почти абстрактный орган, которому жильцы перечисляют деньги, не всегда понимая, за что именно платят. И уж совсем мало кто знает, какие услуги должна предоставлять организация жителям, пусть даже за деньги.— Мы не раз обращались в управляющую компанию с просьбой прислать специалиста прочистить слив в ванной и проверить стояк у соседей сверху, потому что постоянно была сырость на потолке туалета, — рассказывает Юлия из Тулы. — На том конце провода сначала отвечали, что они не обязаны выполнять такие услуги, но в конце концов согласились прийти, подчеркнув, что нужно будет заплатить 500 рублей.

— Еще с тех времен, когда мы знали только аббревиатуру ЖЭК, а не УК, существовало житейское правило: «всё, что в доме, — оно бесплатно, но в квартиру входим за деньги», — говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Такое же правило действует и поныне. Иными словами, управляющая компания отвечает за состояние общедомового имущества и обязана за свой счет производить его проверку, обслуживание и ремонт, но не обязана устранять неисправности в квартирах собственников и жильцов бесплатно.

Проще говоря, жильцы платят управляющей организации за услуги и работы, которые обеспечивают работоспособность всех инженерных сетей и коммуникаций, чистоту в многоквартирном доме и прилегающей территории к нему, а также благоустройство двора.

Но есть один важный нюанс: если проблема проявилась в квартире, но ее причина — в общедомовом хозяйстве, проблема становится ответственностью управляющей компании. Пример: протечка трубопровода водоснабжения. Она может проявиться в любом из помещений, жилых, нежилых, частных и неприватизированных, но сам трубопровод (в народе — стояк) — часть общедомовых инженерных систем, и потому работа с ним должна осуществляться силами управляющей компании. Причина и ответственность очевидны.

Более сложный пример — когда проблемы в квартирах вроде бы не имеют прямой связи с общедомовым имуществом. Например, из-за неполадок в электросети дома могут нестабильно работать электрические приборы в одной или даже нескольких квартирах. А устаревшая система водоотведения подъезда приводит к засорам труб в жилых помещениях. Но это же не очевидно. Хорошая управляющая компания при обнаружении подобного добровольно согласится с тем, что это ее ответственность, и примется устранять нарушения.

— Самое обидное, — продолжает Юлия, — что сотрудники управляющей компании спросили: «У вас деньги-то есть? А то знаем мы ваш дом — бывало, приходили, а бабули плакали, что платить нечем». Вообще разговор происходил на повышенных тонах с их стороны. Так же свысока эти коммунальщики общались и с другими жителями дома.

— Если сотрудники управляющей компании ведут себя неадекватно, я рекомендую жильцам оставлять жалобы о ее работе на всех возможных ресурсах, — говорит генеральный директор управляющей компании «Моя Страна» Константин Гололобов. — В случаях, когда организация не реагирует на негативные отзывы, в скором времени на ее место обычно приходит новая организация.

Так и вышло. Управляющая компания своим хамством и нежеланием выполнять мелкие работы по заявкам жителей так прославилась на весь город, что ее сменили. Но неприятности туляков на этом не закончились. Отстраненная от выполнения своих обязанностей УК еще несколько месяцев присылала платежки, которые жители злополучного дома, ничего не подозревая, оплачивали вместе с услугами новой управляющей компании.

Печально, но «каникул» по оплате «коммуналки», если, например, жильцам одновременно присылают платежки две компании, закон не предусматривает.

— Два действующих договора на управление домом — повод обратиться в жилищную инспекцию, но не повод не оплачивать услуги по ним, — говорит Ирина Доброхотова. — Впоследствии должно быть установлено, какая управляющая компания взимала плату за услуги законно, и должен быть произведен перерасчет платежей с учетом переплаты жильцов. Вообще у собственников квартир на руках должны быть договоры управления — это и есть основание для взимания платы за содержание и ремонт общедомового имущества, и только этот договор является таким основанием. Если его нет, установить, какая управляющая компания на законных основаниях обслуживает ваш дом, можно в офисе этой организации.

В доме, которым управляла компания, живет много пенсионеров, инвалидов, которые особо не вникают, за что им надо платить, а на что их разводят аферисты, сетует Юлия. Просто честно вносят деньги по всем квитанциям. Когда обман раскрылся, автоматического перерасчета никому не сделали. Некоторые жильцы подали в суд, чтобы им вернули переплату, но большинство, особенно старики, махнули рукой.

Пять тысяч — это только цветочки

Старший по дому в одном из российских городов Григорий Петухов много лет «доил» жильцов на предмет облагораживания пространства. Мужчина, «сотрудничая» с управляющей компанией, не любил проводить общие собрания — просто ходил по квартирам и фактически вымогал с людей деньги на совершенно не нужные им услуги, не забывая собирать подписи.

«Решения» жильцов Григорий, не стесняясь, вносил в протокол «общего собрания» и передавал в УК. Начинал с малого — по 400–500 рублей за покраску лавочек или посадку фиалок в палисадниках у подъездов. Но быстро понял, что люди особо не сопротивляются, и превратил общественную работу в хороший бизнес.

Особенно разошелся Григорий в 2020–2021 годах, когда людей старше 65 лет поголовно посадили на коронавирусный карантин. Первым его «серьезным» обременением стало требование с каждого квартиранта по 2 тысячи на замену деревянных окон в подъезде на пластик (в итоге он их так и не поменял). Потом он заявил соседям, что они обязаны сдать по 3 тысячи на установку шлагбаума во дворе и организацию парковок, хотя машины из жильцов 80 квартир пятиэтажки 1964 года постройки имели только десяток человек. Тем не менее половина квартирантов сочла шлагбаум хорошей идеей.

Финансы «предприниматель» брал в зависимости от количества прописанных в квартире. Зарегистрирован один — заплати 3 тысячи, а если пятеро, пусть даже в их числе грудной малыш и двое престарелых, — значит, 15 тысяч. Жильцов, которые отказывались давать деньги, Григорий в покое не оставлял — снова и снова ходил по квартирам, мог заявиться рано утром или в ночи, трезвонить в дверь по 10–15 минут. Если встречал «неплательщиков» на улице, громогласно обещал засудить их за нарушение российских законов.

Концом «домовой» карьеры Григория стали озвученные им взносы по 5 тысяч рублей на ежемесячное оформление подъезда живыми цветами. Случайно или нет, но вдобавок ко всем своим грехам мужчина с женой и дочерью торговали розами, гвоздиками и прочими гладиолусами на местном рынке. Как раз закончились ковидные ограничения, люди воспрянули духом и избрали нового старшего, с приходом которого поборы прекратились.

— Если собственник не давал согласия на оплату дополнительных услуг, никто не вправе требовать платы за них, — комментирует Ирина Доброхотова. — Хорошо, если это услуги, которые оказывают в индивидуальном порядке, а вот с теми, что касаются всего дома, уже сложнее. Одни жильцы уверены в целесообразности каких-то дополнительных работ и готовы за них платить, другие — нет. Такие услуги должно определять общее собрание жильцов. Это невероятно громоздкая процедура, часто проходящая с нарушениями (отсутствие уведомлений жильцов, кворума, протокола, обоснования целесообразности дополнительных платежей и т.д.), после выявления которых их несложно оспорить, и решение должна отменить жилищная инспекция даже в досудебном порядке.

Но если общее собрание проведено законно, оспаривать его решение придется в районном суде по месту регистрации ответчика (физлица — инициатора собрания, юрлица — УК или ТСЖ). Иск принимается в течение шести месяцев с момента его проведения.

К счастью, откровенных мошенников из числа управляющих компаний и разного рода старших по подъезду, аффилированных с руководителями УК, в России не так много. Однако тех, кто обслуживает дома без особого старания, хватает более чем. В основном нежелание, а порой и неумение обеспечить жильцам комфортную жизнь проявляют организации, занимающиеся домами советской постройки.Например, замена унитаза с бачком под ключ у «Жилищника» стоит 2600 руб. 03 коп., смесителя с душем — 1248 руб. 09 коп., а замена ванны потянет на 3477 руб. 81 коп. В прейскуранте имеются работы, на которые вряд ли согласятся частные мастера (уж точно — постараются отговорить), но которые оценит старшее поколение или любители аутентичности. Например, покраска полов, стен, дверей, окон, потолков масляной краской (173,64–478,84 руб. за квадратный метр). Или ремонт штукатурки известковым раствором (побелка): за стены 1319,76, за потолки 306,56 руб. Правда, есть нюанс: больше 10 квадратных метров таким образом не штукатурят.

А вот проложить взамен испорченных чугунных водопроводных труб такие же не выйдет: только металлопластиковые (971 руб. 13 коп. за погонный метр). Такое вот принуждение к прогрессу.

Управляющая компания в теории может сделать многое для поддержания квартиры в опрятном состоянии: замена (подклейка) выпавших паркетин, ремонт деревянных плинтусов, оконных переплетов, подоконников, врезка замков, замена обивки дверей, настилка линолеума (510 руб. за «квадрат»). Есть в прейскуранте даже раздел «Услуги по уборке», но речь тут идет только о нежилых помещениях: клинингом квартир «Жилищники» все-таки не занимаются.

Мобильное приложение вместо старшего по дому

Однако все вышесказанное не значит, что подобный мелкий ремонт квартир можно легко заказать. Чаще всего (по крайней мере, в Москве) от таких функций «Жилищники» стараются отказаться, предлагая воспользоваться услугами частных подрядчиков.

— Понимаете, у нас не так много сотрудников, но очень много текущих и аварийных работ, — пояснила диспетчер «Жилищника» одного из районов Северо-Западного округа после звонка по поводу ремонта. — Люди заняты подготовкой к зиме, зимой снегоборьба, дальше подготовка уже к летнему сезону и уборка территории.

Чтобы начать оказывать услуги как полноценный подрядчик по ремонту квартир, управляющая компания должна набрать соответствующие бригады, пояснил инженер управляющей компании Василий Панов. Но, учитывая четкие, притом невысокие расценки и легкость предъявления рекламаций, организация таких бригад не окупится.

— Конечно, все, что связано с сантехникой, подключением бытовой техники, сделают, — пояснил Панов. — Что касается электротехнических работ, минимальный объем могут сделать — например, работы на щитке и так далее. Батарею заменят обязательно — больше никто, кроме «Жилищника», по факту не может отключить стояк и провести всю операцию. Но от замены всей проводки в квартире постараются отговорить, переключить на частных мастеров.

Еще один вариант — техники управляющей компании могут предложить выполнить заказ в свое свободное время, частным образом. Под личные гарантии, но и по другим ценам.

— С работой по заявкам в электронной системе эту заявку нужно закрыть за пару часов, иначе начинаются вопросы, — рассказала диспетчер. — Поэтому, кстати, если есть возможность, лучше звонить нам на прямой мобильный телефон, мы поможем без оформления заявки. Соответственно, у нас техники всегда работают в режиме пожарной команды: сорвались и за 15 минут побежали на другой конец участка. Тут не до вдумчивых плановых работ…

В этом «Жилищники» нашли понимание у тех, кто составлял «сетку» заявок: на городском портале просто нет возможности выбрать опцию «сделайте мне косметический ремонт». Нужно четко указать, что именно из электрики или сантехники неисправно, тогда мастер придет. А расшатанные окна и прочая облупившаяся штукатурка — только в общедомовых помещениях.

— Сделать можно все, но не все я возьмусь делать, — философствует Александр Павлович, сантехник из еще одного подразделения «Жилищника». — Например, паркетные работы — точно нет, проще найти специальных людей. У нас нет своей циклевочной машины, надо брать в аренду. Штробление стен — тоже не моя история, хотя у меня есть и удостоверение электрика. И с укладкой плитки тоже — зачем этим заниматься, когда другие сделают дешевле и лучше?

Компании, обслуживающие дома сегментов «комфорт», «бизнес», «премиум», относятся к своим квартирантам с большей лояльностью.

— Современная управляющая компания, конечно, должна не только выполнять работы по текущему ремонту общего имущества, расположенного в квартире. Нужно обеспечить хотя бы минимальный перечень работ и услуг за дополнительную плату, чтобы люди могли комфортно проживать в квартире (например, замена лампочки, установка электрической плиты, стиральной машинки), — комментирует Константин Гололобов.

Он говорит, что в домах, которые обслуживают его подчиненные, нет главных ни по подъездам, ни по дому, а взаимодействие с жильцами идет в основном в мобильном приложении: «У наших жителей не возникает желания выбрать совет многоквартирного дома. Каждый вправе высказать свое предложение по улучшению жизни, что позволяет исключить распространение воли одного человека на других. После обобщения предложений жителей управляющая организация проводит общие собрания собственников в мобильном приложении».

Конечно, часть квартирантов таких продвинутых домов не всегда могут лично участвовать в общественной жизни — пожилым людям трудно дается освоение функций смартфона.

— Дочка с мужем купили квартиру для моей внучки Даши в новом жилом комплексе в Тюмени. Сами они трудятся на северах, в Якутии, а внучка в следующем году собирается поступать в Тюменский университет и переехать сюда. Пока что в этой квартире я живу, обустраиваю ее потихоньку, — делится с «МК» 72-летняя Зинаида Егоровна.

Справляться с мобильными приложениями и личными кабинетами у нее самой не получается. Но это небольшая проблема — внучка зарегистрировалась, где требуется, и помогает Зинаиде Егоровне дистанционно.

— На днях Даша купила мне через Интернет стиральную машинку и вызвала из домового чата мастера для ее подключения. Созвонилась со мной, сказала, чтобы я никуда не уходила, ждала специалистов. И правда, привезли машинку быстро, а через час пришел мастер, подсоединил к коммуникациям, — рассказывает новоиспеченная тюменка.

…По большому счету беспределу управляющих компаний вот-вот должен прийти конец.

— Управляющих компаний, которые плохо справляются со своими обязанностями, единицы. И они лишаются лицензий в достаточно короткие сроки. За преступлениями, связанными с рассылкой тех же двойных платежек, следит МВД, — говорит руководитель регионального центра «ЖКХ-Контроль» Валерий Мамчур. — В основном проблемы решаются с помощью активных граждан, полиции и жилищной инспекции. Специалисты могут выписать предписание, а в случае его невыполнения — штраф и в 100 тысяч, и в 300 тысяч руб. До судов доходит редко, поскольку управляющей компании проще выполнить работу, чем вступать в конфликт.

Конечно, полностью искоренить нарушения мы никогда не сможем, поскольку содержание домов — это ежедневный труд, всегда что-то ломается и выходит из строя. Но госконтроль за лицензированием и работой управляющих компаний ужесточается постоянно, в частности, благодаря развитию коммуникаций в социальных сетях. Информация есть в пабликах, в чатах, в общедомовых чатах. Жилец пишет жалобу, например, во «ВКонтакте» — и нарушение со стороны УК становится достоянием общественности в считаные минуты. Даже прокуратура мониторит популярные соцсети и дает запрос управляющей компании — дескать, нам стало известно, что вы до сих пор не подали тепло в такой-то дом или игнорируете серьезную поломку в подъезде. С каждым годом контроль за управляющими компаниями будет все проще, а их работа — еще прозрачнее.

На днях заработала единая бесплатная общественно-информационная система по проблемам ЖКХ. Любой человек может получить в этой базе информацию и сформировать обращение в государственные органы.

Судя по словам наших экспертов, россияне вправе требовать не только устранения очевидных аварий. Ведь если сегодня из соседской квартиры сверху просачивается вода, завтра может произойти потоп. Коммунальщики не должны отказывать гражданам в любых видах ремонта, в прочистке засора в ванной, в установке унитаза да и вообще в ликвидации любых проблем, влияющих на жизнь как самого собственника, так и его соседей. Главное — чтобы россияне знали и отстаивали свои права.